En 2017, el monto otorgado para créditos hipotecarios fue de u$s 7.200 millones, lo que supuso un crecimiento del 67% respecto de los u$s 4.300 millones de 2016, según los datos del Ministerio de Finanzas. En total, se vieron beneficiadas más de 220.000 personas, con un monto promedio de préstamos de $ 1,2 millones. Del total de créditos otorgados, un 70% fue dado por bancos públicos y un 42% con el sistema UVAs.

En términos comparativos, los créditos hipotecarios otorgados representaron un 1,3% del PBI, y el objetivo oficial es alcanzar en 2018 el 2%. Estos valores, si bien son positivos, todavía están muy por debajo del 8,5% de Brasil, 23,8% de Chile y 77% del PBI en Estados Unidos.

En este contexto, desarrolladores, inmobiliarias y constructoras concuerdan con la visión oficial y aseguran que, este año, los préstamos orientados a la compra de viviendas seguirán creciendo. “La explosión de demanda en materia de créditos hipotecarios continuará con la misma fuerza y proyectamos que el volumen pueda duplicarse durante 2018 tomando en cuenta la baja relación de este tipo de préstamos y el PBI, una mayor participación de los bancos privados, una ampliación del sector al que van dirigido los mismos y mirando las señales que desde la tasa de interés aseguren la continuidad del fondeo”, asegura Mariano Oppel, de la inmobiliaria que lleva su mismo nombre.

En esa misma sintonía opina Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora homónima, aunque pide que estén más orientados su negocio que al del consumidor final: “Los créditos van a funcionar muy bien si se implementa el funcionamiento de los mismos apuntando a los desarrolladores y no al consumidor final. De esta manera se va a lograr una reactivación del mercado de la clase media y la aparición en el mercado de una oferta que hoy está restringida a las unidades existentes ya terminadas. Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio inmobiliaria, imagina un 2018 “donde se mantendrá fuertemente la participación del crédito hipotecario en el total de las compraventas cerradas. Medido en términos de participación en el PBI es mucho aun lo que tiene por crecer el crédito hipotecario. Probablemente no lo haga a las tasas exponenciales que ha evidenciado a lo largo de 2017 pero, no tengo duda, continuará creciendo a lo largo del año”.

Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, también afirma que los créditos “continuarán creciendo debido a la alta necesidad que existe de vivienda. Aún con el aumento de tasas o gastos sigue siendo una solución para quienes necesitan dejar de alquilar para pasar a ser propietarios. Nuestra expectativa para este año es la de un aumento en la oferta y demanda de créditos, lo que seguramente traerá suba de precios en las propiedades apto crédito. El desafío será que los bancos adapten sus departamentos inmobiliarios o los creen para así agilizar los trámites y simplificar las operaciones, sobre todo por la gran demora que se generó en 2017, que en algunos casos llegaban a los seis meses para poder escriturar”.

Por su parte, Antonio Pécora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios, asegura que todavía “hay cierto grado de incertidumbre con los créditos UVA y el sistema no es viable en un país con alta inflación. El Gobierno tiene una tarea fundamental en este sentido, la nueva meta ya complicó a los tomadores de créditos UVA, ahora habrá que ver si logran esta meta, o incluso la consigue bajar, o caso contrario, los UVA tendrás los días contados. Al día de hoy quienes tomaron créditos UVA no perdieron financieramente porque las propiedades se valorizaron por encima del crecimiento de la tasa”.

Para completar la visión de los desarrolladores y las inmobiliarias, Pedro Brandi, que es el presidente del Grupo Construya, asociación civil que agrupa a las empresas nacionales productoras y comercializadoras de materiales, opina que los “los créditos hipotecarios seguirán en aumento durante este año” y que su aplicación, de manera gradual, “se destinará a la compra de inmuebles nuevos”. “Se pondrá énfasis en proyectos destinados a la clase media ya que los créditos hipotecarios facilitan el acceso a la vivienda a este importante segmento de la población”, agrega.

Devaluación y UVAs, ¿Qué riesgos hay?

Con un 42% de créditos tomados con el sistema UVA, la devaluación del peso respecto del dólar genera incertidumbre para este año. Para algunos, como Fernández Prieto, “la devaluación no afectará a los tomadores de préstamos en UVA”. De la misma manera opina Brandi, quien asegura que “una vez superada la incertidumbre generada por los cambios económicos recientes (devaluación y aumento de las tasas), la demanda de créditos en UVA irá en aumento”.

Para Oppel, el análisis es todavía más profundo. “El tipo de cambio –explica- juega un papel muy importante en la compra de un inmueble ya que el mismo se fija en dólares. Cada devaluación representa para el comprador menos cantidad de dólares para hacer frente a la obligación asumida con el vendedor de pagarle una cantidad fija en billetes. En este sentido, resulta importante destacar que la fuerte demanda de créditos, hoy circunscripta a un sector bien determinado del mercado, genera mucha presión sobre los precios en esas tipologías, llevándolas, en algunos casos, a sensibles aumentos. Por tal motivo, en un escenario de fluctuación cambiaria y fuerte demanda, los plazos de otorgamiento son determinantes para poder realizar o no la operación y sus eventuales consecuencias. En síntesis, las devaluaciones alargan las distancias ya que requieren de mayor cantidad de pesos para precios que aumentan en dólares”.

Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, también marca la atención que hay que ponerle a la relación pesos – dólares. “Claramente, el control del tipo de cambio es uno de los puntos a cuidar por el Gobierno para que estas hipotecas sean viables. Quienes comandan la economía saben de esta cuestión y están atentos a que no se desequilibre. La capacidad de los compradores de cubrir diferencias económicas con montos privados suele ser acotada”. Para Hernán Siwacki el gran problema es la inflación, generada por el aumento de costos y, por otro parte, la devaluación, por la suba del dólar. “Todo esto –afirma- genera un aumento en las tasas y en los gastos, y por ende disminuye el poder adquisitivo de los créditos para la compra de propiedades. Esta situación va a seguir siendo un foco de conflicto en la medida en que siga habiendo inflación y el dólar siga subiendo”.

Pécora también remarca el riesgo de la inflación. El titular de MPC Desarrollos Inmobiliarios opina que “el Gobierno tiene por un lado la difícil tarea de bajar la inflación para que los créditos UVA no vayan disminuyendo, porque éstos créditos fueron pensados para un país estable y de baja inflación. Por otro lado, si el tipo de cambio sigue atrasado, las propiedades no se valorizan y financieramente los compradores podrían empezar a perder. Un tercer punto a tener en cuenta es que si la devaluación es muy brusca, esto se trasladará a inflación, lo que aumentaría aún más las tasas. Estamos hablando de una cristalería, porque donde se toca algo, se desacomoda lo otro. Será tarea del Gobierno lograr el equilibrio entre las variables, pero con el foco puesto en bajar la inflación ya que la meta del 15% ya es de por sí negativa para el panorama de los créditos UVA”.

Marcelo Di Mitrio también considera a la devaluación y el riesgo implícito en el sistema UVA, porque se necesitan más pesos, lo que se traduce en más ahorro o mayor préstamo, y como consecuencia, esto llevará a un “ajuste futuro del presupuesto inicial de las familias tomadoras, o bien, a reconsiderar el producto a adquirir ajustándose a un menor presupuesto medido en dólares”. De esta manera, entonces, lo que se vería afectada es la demanda. Y Di Mitrio concluye: “Para los que ya tienen gestiones más avanzadas con su entidad financiera, el impacto de una devaluación de magnitud puede llevar a la caída de la compraventa que se viene tramitando. En este sentido, la velocidad de una devaluación como aquella de finales del año pasado genera una situación angustiante en aquellas familias a punto de escriturar. En muchos casos estas situaciones imprevistas se terminan complementando con créditos personales o familiares no contemplados previamente y, en algunos casos, hasta con la decisión del comprador de desistir de la compra. Aunque esto último ocurre en contados casos. Fuera de estos contratiempos producto de la devaluación no advertimos que en las últimas semanas haya cesado el nivel de consultas ni tampoco la generación de reservas de compra con origen en operatorias crediticias”.

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